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Die Kündigung der alten Wohnung Haben Mieter und Vermieter einen unbefristeten Mietvertrag abgeschlossen, muss der Vermieter eine Kündigung begründen, der Mieter hingegen kann ohne weiteres den Vertrag mit einer Kündigung auflösen. Trotzdem muss bei einer Kündigung einiges beachtet werden. Die Kündigungsfristen Dass Mieter aus ihrer Wohnung ausziehen dürfen, ohne dem Vermieter einen Kündigungsgrund mitteilen zu müssen, ist grundsätzlich jedem klar. Die Frage ist nur: Wann dürfen die Mieter ausziehen. In Zukunft ist die Regelung nach der Mietrechtsreform schlicht und einfach: Drei Monate Frist hat der Mieter zu beachten, egal, wie lange er in der Wohnung wohnt. Alte Mietverträge sehen allerdings Fristen bis zu 12 Monaten vor und die gelten natürlich auch nach der Mietrechtsreform weiter. Mietrechtsreform und alte Verträge Für die Länge der Kündigungsfrist ist dann entscheidend die Zeit zwischen dem Beginn des Mietverhältnisses und dem Tag, an dem der Vermieter das Kündigungsschreiben des Mieters erhält. Sind das weniger als 5 Jahre, gilt eine dreimonatige Kündigungsfrist. Sind es mehr als 5, aber weniger als 8 Jahre, beträgt die Frist 6 Monate. Wer länger als 8 Jahre in der gleichen Wohnung lebt, hat 9 Monate Kündigungsfrist. Und bei einer Wohndauer von mehr als 10 Jahren ist eine Kündigungsfrist von 12 Monaten einzuhalten. Die Berechnung der Fristen Grundsätzlich gilt bei der Fristberechnung: Nur wenn die Kündigung spätestens am dritten Werktag des Monats beim Vermieter ankommt, zählt dieser Monat bei der Kündigungsfrist noch mit. So endet eine dreimonatige Kündigungsfrist beispielsweise am 31. Dezember, wenn bis zum 4. Oktober das Kündigungsschreiben beim Vermieter angekommen ist. Welche Frist gilt denn? Auch die Frage, ob zum Beispiel eine drei- oder sechsmonatige Kündigungsfrist gilt, kann entscheidend davon abhängen, wann der Vermieter das Kündigungsschreiben erhalten hat. Besteht das Mietverhältnis zum Beispiel seit dem 1. August 1996 und erhält der Vermieter die Kündigung noch im Juli 2001, gilt die dreimonatige Kündigungsfrist für Mietverhältnisse bis zu einer Wohndauer von 5 Jahren. Bekommt der Vermieter die Kündigung im August 2001, dauert das Mietverhältnis dagegen länger als 5 Jahre und die Kündigungsfrist beträgt 6 Monate. Drei Nachmieter und ich bin raus aus dem Vertrag? Keinesfalls! Auch wenn sich das Gerücht noch so hartnäckig hält. Drei Nachmieter entbinden keinen Mieter von der Pflicht, Kündigungsfristen einzuhalten. Anders formuliert: Wer drei oder auch noch mehr geeignete Nachmieter besorgen kann, muss trotzdem die gesetzlichen oder vertraglichen Pflichten einhalten. Die einzige Ausnahme von dieser Regel: Mieter und Vermieter haben im Vertrag eine sogenannte Nachmieterklausel vereinbart - das allerdings ist wirklich eine Ausnahme. Ausnahmen von der Regel Ohne so eine Klausel darf der Mieter nur dann ausnahmsweise einen Nachmieter stellen, wenn es für ihn unzumutbar wäre, noch längere Zeit in der Wohnung bleiben zu müssen. Das ist dann der Fall, wenn der Mieter entweder berufsbedingt umziehen muss, in ein Alten- oder Pflegeheim muss oder aber wenn der Mieter heiraten will und sich Nachwuchs angekündigt hat und die Wohnung deshalb zu klein wird. Nur in diesen Fällen darf der Mieter einen Nachmieter vorschlagen, der allerdings auch geeignet sein muss. Mit anderen Worten: Er muss die Miete zahlen können! Nur die schriftliche Kündigung zählt! Grundsätzlich können Sie Ihren Vermieter natürlich auch anrufen und ihm mitteilen, dass Sie demnächst woanders wohnen werden. Da allerdings wichtige Fristen einzuhalten sind, empfiehlt es sich schon als Beweis, die Kündigung schriftlich an den Vermieter zu senden und eine Kopie des Schreibens zu behalten. In dem Schreiben sollten Sie die Kündigung zum nächstmöglichen Termin aussprechen und um eine Bestätigung bitten. Wenn Sie einen oder mehrere Nachmieter vorzuschlagen haben, dann ist die Kündigung der richtige Moment, damit anzufangen. Der Vermieter muss sich dann nämlich gar nicht erst mit der Suche nach geeigneten Kandidaten beschäftigen. Und wenn Sie dann alles noch per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter schicken, kann eigentlich nichts mehr schiefgehen! Problemfall Schönheitsreparaturen Weit häufiger als beim Zeitpunkt des Auszuges geraten Mieter und Vermieter bei der Frage der Schönheitsreparaturen aneinander. Grundsätzlich gilt: Nach dem Gesetz sind Schönheitsreparaturen Sache des Vermieters. Die Realität allerdings sieht anders aus: Per Mietvertrag werden die Renovierungspflichten wie Maler- und Tapezierarbeiten in der Regel auf die Mieter abgewälzt. Zulässig ist das allerdings nur, wenn die Renovierungsklausel wirksam ist. Das ist der Fall, wenn sie dem Mieter nicht zuviel und nicht zu oft die Pflicht zum Renovieren auferlegt. Nicht alles ist erlaubt Wirksam sind Klauseln, die den Mieter verpflichten, nach drei Jahren Küche, Bäder und Duschen, nach fünf Jahren Wohn- und Schlafräume, Flure, Dielen und Toiletten und nach sieben Jahren sonstige Nebenräume zu renovieren. Wirksam wäre auch, wenn sich der Mieter bei Auszug verpflichten muss, anteilige Renovierungskosten zu zahlen, wenn diese Fristen noch nicht abgelaufen sind: So sind zum Beispiel Zahlungen von 20 Prozent der anfallenden Kosten zulässig, wenn die letzten Renovierungsarbeiten länger als ein Jahr zurückliegen. Das heißt aber auch: Soll der Mieter öfter renovieren, soll er mehr bezahlen oder sich sogar verpflichten, Handwerker mit den Arbeiten zu beauftragen, ist die Renovierungsklausel im Mietvertrag unwirksam. Mit angenehmen Folgen für den Mieter, denn in diesem Fall greifen die gesetzlichen Regelungen und das heißt: der Vermieter streicht selber! Checkliste Wohnungskündigung • Kündigungsfrist beachten!! Alte Mietverträge sehen Fristen bis zu einem Jahr vor. Denken Sie daran: Nachmieter helfen nur in den seltensten Fällen, diese Fristen zu umgehen • Ein Muss Kündigung immer schriftlich per Einschreiben mit Rückschein an den Vermieter senden • Nachmieter schon in der Kündigung vorschlagen Der Vermieter spart sich dann ggf. die Suche nach geeigneten Nachmietern • Modalitäten klären Direkt nach der Kündigung fällige Schönheitsreparaturen mit dem Vermieter absprechen und Verbleib von Einbauten und ähnlichem klären - hierbei die gesetzlichen Fristen und Regelungen beachten